Eine Wohnungssanierung kostet 2026 zwischen 200 und 1.500 Euro pro Quadratmeter — je nach Umfang. Eine leichte Renovierung (Streichen, Böden) liegt bei 200–400 Euro/qm, eine mittlere Sanierung (Bad, Böden, Türen) bei 400–800 Euro/qm und eine Kernsanierung (Rückbau bis Rohbau) bei 800–1.500 Euro/qm. Eine 80-qm-Wohnung kostet also zwischen 16.000 und 120.000 Euro.
Eine Wohnung sanieren — das kann alles bedeuten. Von frisch gestrichenen Wänden bis zum kompletten Rückbau auf den Rohbau. Entsprechend groß ist die Preisspanne. In diesem Ratgeber ordnen wir die Kosten für Sie ein: Was kostet eine Wohnungssanierung pro Quadratmeter, welche Sanierungstiefe brauchen Sie wirklich, und warum ist ein Generalunternehmer oft die bessere Wahl als fünf einzelne Handwerker?
Was kostet eine Wohnungssanierung pro Quadratmeter?
Die Kosten hängen vor allem von der Sanierungstiefe ab. Wir unterscheiden drei Stufen — und die Preise pro Quadratmeter unterscheiden sich erheblich:
Zum Vergleich: Der Branchendurchschnitt für eine mittlere Sanierung liegt bei 600–1.000 Euro/qm. Unsere Preise liegen durch die effiziente Gewerke-Koordination als Generalunternehmer darunter — bei gleicher Qualität und mit Festpreisgarantie.
Leichte Renovierung (200–400 €/qm): Wände streichen, Böden aufarbeiten oder überkleben, Türen und Zargen lackieren. Die Substanz ist in Ordnung, es geht nur um die Oberflächen. Typisch bei einem Mieterwechsel oder wenn die Wohnung einfach mal aufgefrischt werden soll.
Mittlere Sanierung (400–800 €/qm): Neue Böden, Badsanierung, Malerarbeiten komplett, teilweise Trockenbau, neue Innentüren. Der häufigste Fall bei Eigentumswohnungen. Die Grundsubstanz stimmt, aber Bad und Küche sind in die Jahre gekommen und die Böden müssen raus.
Kernsanierung (800–1.500 €/qm): Kompletter Rückbau bis auf den Rohbau. Neue Elektrik, neue Wasser- und Abwasserleitungen, neue Heizungsrohre, komplett neue Bäder, neue Böden, neue Wände. Typisch bei Altbauten vor 1970, die seit Jahrzehnten nicht mehr angefasst wurden.
Eigenleistung bei Malerarbeiten kann 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter sparen. Aber nur, wenn Sie es sauber hinbekommen — schiefe Kanten und Nasen an der Decke fallen auf. Für alles andere (Fliesen, Sanitär, Elektrik) raten wir dringend zum Fachbetrieb.
Renovierung, Sanierung oder Kernsanierung — was brauche ich?
Die Begriffe werden oft durcheinander geworfen. Wir erklären den Unterschied — denn davon hängt ab, was die Sanierung am Ende kostet.
Leichte Renovierung (200–400 €/qm)
Die günstigste Variante. Hier geht es um Kosmetik: Wände und Decken streichen, eventuell tapezieren. Böden abschleifen (bei Parkett) oder neuen Vinylboden über den alten Belag kleben. Türen und Zargen aufarbeiten. Steckdosen und Schalter tauschen.
Das reicht aus, wenn die Wohnung in einem grundsoliden Zustand ist. Leitungen funktionieren, Bad ist okay, Fenster sind dicht. Sie wollen einfach nur, dass alles wieder frisch aussieht. Wir machen das häufig für Vermieter zwischen zwei Mietern oder für Eigentümer, die gerade eingezogen sind.
Mittlere Sanierung (400–800 €/qm)
Der häufigste Fall in unserer Arbeit. Das Bad wird komplett erneuert — neue Fliesen, neue Sanitärobjekte, neue Armaturen. Oft kommt eine bodengleiche Dusche rein, wo vorher eine Badewanne stand. In der Küche werden Anschlüsse versetzt oder erneuert.
Dazu neue Böden in der ganzen Wohnung — meistens Vinyl in Holzoptik oder Fliesen im Wohnbereich. Malerarbeiten komplett. Neue Innentüren. Teilweise Trockenbau für neue Raumaufteilungen oder Vorwandinstallationen im Bad. Elektrik wird punktuell erneuert, wo nötig — zusätzliche Steckdosen, neue Lichtschalter, Spots in der Decke.
Die Grundsubstanz — also Wände, Decken, Estrich, Hauptleitungen — bleibt erhalten. Das spart gegenüber einer Kernsanierung erheblich.
Kernsanierung (800–1.500 €/qm)
Die Königsdisziplin. Alles kommt raus — bis auf die tragenden Wände und die Rohdecke. Alte Elektrik wird komplett ersetzt (bei Häusern vor 1970 oft zwingend notwendig, weil die alten Leitungen nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen). Wasser- und Abwasserleitungen werden erneuert. Neue Heizungsrohre. Neuer Estrich. Neue Bäder von Grund auf. Neue Wände aus Trockenbau, wo die Raumaufteilung geändert wird.
Das ist teuer, aber manchmal alternativlos. Gerade bei Altbauten in Mülheim — Baujahr 1950 bis 1975 — ist eine Kernsanierung oft wirtschaftlicher, als ständig Einzelmaßnahmen nachzuschieben. Einmal richtig machen, dann ist Ruhe für die nächsten 30 Jahre.
Was treibt die Kosten hoch?
Aus unserer Erfahrung sind es immer die gleichen Faktoren, die eine Sanierung teurer machen als ursprünglich gedacht:
Altbau-Überraschungen: Sobald die alten Böden und Fliesen raus sind, zeigt sich der wahre Zustand. Feuchteschäden im Estrich, marode Holzbalkendecken, Schimmel hinter Vorwänden. Das lässt sich vorher nicht immer erkennen. Deshalb kalkulieren wir bei Altbauten grundsätzlich einen Puffer von 10 bis 15 Prozent ein.
Schadstoffbelastung: In Gebäuden vor 1993 können asbesthaltige Materialien verbaut sein — in Bodenbelägen (Flex-Platten), Spachtelmassen, Fliesenklebern und Rohrisolierungen. Eine Schadstoffuntersuchung vor Baubeginn ist bei Verdacht Pflicht. Die fachgerechte Entsorgung kostet extra, ist aber nicht verhandelbar.
Grundrissänderungen: Eine Wand versetzen klingt einfach, kann aber aufwändig sein — besonders wenn Leitungen darin verlaufen. Offene Wohnküche statt geschlossener Küche ist ein häufiger Wunsch. Machbar, aber mit Kosten für Statik-Gutachten, Stahlträger und Umverlegung der Leitungen.
Hochwertige Materialien: Wie bei der Badsanierung gilt auch bei der Wohnungssanierung: Das Material macht den Preisunterschied. Eiche-Parkett statt Vinylboden. Naturstein statt Feinsteinzeug. Marken-Armaturen statt Standard. Das summiert sich schnell auf mehrere Tausend Euro.
Bei Gebäuden vor 1993 ist ein Asbest-Check vor Arbeitsbeginn gesetzlich vorgeschrieben. Wir organisieren die Probenahme und Laboranalyse. Kosten: 200 bis 500 Euro, je nach Umfang. Das ist gut investiertes Geld — sowohl für Ihre Gesundheit als auch für die rechtliche Absicherung.
Einzelvergabe vs. Generalunternehmer
Bei einer Wohnungssanierung arbeiten je nach Umfang fünf bis acht verschiedene Gewerke: Abriss und Entkernung, Sanitär, Elektrik, Trockenbau, Estrich, Fliesen, Maler, Bodenleger. Bei der Einzelvergabe holen Sie für jedes Gewerk eigene Angebote ein, koordinieren die Reihenfolge selbst und haften persönlich, wenn etwas schief geht.
Klingt überschaubar — ist es in der Praxis nicht. Der Elektriker kann erst kommen, wenn der Abriss fertig ist. Der Fliesenleger braucht trockenen Estrich, also muss der Estrichleger vorher ran. Und wenn der Sanitärinstallateur seine Rohinstallation nicht rechtzeitig fertig hat, steht alles still. Eine Verzögerung bei einem Gewerk verschiebt die ganze Kette.
Als Generalunternehmer nehmen wir Ihnen das ab. Sie haben einen Ansprechpartner — den Inhaber. Einen Vertrag. Einen Festpreis. Einen Zeitplan. Wenn intern etwas hakt, lösen wir das. Sie müssen sich nicht um Koordination kümmern, nicht einzeln hinter Handwerkern hertelefonieren und nicht bei jedem Gewerk einzeln reklamieren.
Unsere Erfahrung: Bei einer mittleren Sanierung spart ein Generalunternehmer typischerweise 15 bis 20 Prozent gegenüber der Einzelvergabe — nicht weil die Einzelleistungen teurer wären, sondern weil Leerlaufzeiten, Doppelarbeiten und Koordinationsfehler wegfallen. Und der Festpreis gibt Ihnen von Anfang an Planungssicherheit.
Ablauf einer Wohnungssanierung
Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt — so läuft eine typische Wohnungssanierung bei uns ab:
1. Besichtigung und Aufmaß: Wir kommen vorbei, schauen uns die Wohnung an und besprechen Ihre Wünsche. Was soll erneuert werden? Gibt es Grundrissänderungen? Welche Materialien schweben Ihnen vor? Wir nehmen Maße auf und dokumentieren den Ist-Zustand.
2. Angebot und Planung: Sie erhalten ein detailliertes Festpreisangebot — aufgeschlüsselt nach Gewerken und Räumen. Keine Pauschalen, keine versteckten Kosten. Dazu einen realistischen Zeitplan. Erst wenn Sie unterschreiben, geht es los.
3. Entkernung und Rückbau: Alles, was raus muss, kommt raus. Alte Böden, Fliesen, Sanitärobjekte, Tapeten. Bei einer Kernsanierung auch alte Leitungen und Wände. Wir entsorgen alles fachgerecht — auch Sondermüll wie Asbest, falls vorhanden.
4. Rohbauarbeiten: Neue Leitungen (Wasser, Abwasser, Elektrik, ggf. Heizung). Trockenbau für neue Wände und Vorwandinstallationen. Estricharbeiten, wo nötig. Abdichtung in Bädern nach DIN 18534.
5. Ausbau: Fliesen in Bädern und Küche. Bodenbeläge in Wohnräumen. Montage der Sanitärobjekte. Innentüren einbauen. Malerarbeiten an Wänden und Decken. Elektro-Endmontage (Steckdosen, Schalter, Lampen).
6. Übergabe: Endreinigung, gemeinsame Abnahme, Dokumentation. Sie bekommen den Schlüssel zu Ihrer sanierten Wohnung — bezugsfertig und im vereinbarten Budget.
Die Dauer hängt vom Umfang ab: Eine leichte Renovierung schaffen wir in ein bis zwei Wochen. Eine mittlere Sanierung in vier bis acht Wochen. Eine Kernsanierung dauert acht bis zwölf Wochen. In jedem Fall gilt: Wir nennen Ihnen vorher einen verbindlichen Zeitrahmen — und halten ihn.
Ihre Fragen — unsere Antworten.
Was kostet eine Wohnungssanierung pro Quadratmeter?
Je nach Umfang: Leichte Renovierung 200–400 €/qm, mittlere Sanierung 400–800 €/qm, Kernsanierung 800–1.500 €/qm. Eine 80-qm-Wohnung kostet also zwischen 16.000 € (Renovierung) und 120.000 € (Kernsanierung). Im kostenlosen Erstgespräch schätzen wir den Aufwand für Ihre Wohnung realistisch ein.
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung?
Renovierung: 1–2 Wochen. Mittlere Sanierung: 4–8 Wochen. Kernsanierung: 8–12 Wochen. Da wir als Generalunternehmen alle Gewerke koordinieren, vermeiden wir Leerlaufzeiten. Sie erhalten vorab einen verbindlichen Zeitplan.
Kann ich während der Sanierung in der Wohnung wohnen?
Bei einer leichten Renovierung ist das möglich — wir arbeiten raumweise. Bei einer mittleren oder Kernsanierung nicht, da Staub, Lärm und fehlende Sanitäranlagen das unmöglich machen. Wir empfehlen, für die Bauzeit eine Übergangslösung zu planen.
Brauche ich eine Baugenehmigung für die Sanierung?
Für reine Innenarbeiten (Oberflächen, Bad, Böden) in der Regel nicht. Bei tragenden Wänden, Grundrissänderungen oder Nutzungsänderungen kann eine Genehmigung nötig sein. Wir klären das im Vorfeld für Sie.
Was ist im Festpreisangebot enthalten?
Alles: Material, Arbeitslohn, An- und Abfahrt, Entsorgung, Endreinigung. Keine versteckten Kosten, keine Nachträge. Ausnahme: Unvorhergesehene Schäden im Bestand (z.B. Schimmel hinter Wänden), die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren. In dem Fall besprechen wir den Mehraufwand transparent mit Ihnen, bevor wir weitermachen.
Gibt es Förderungen für eine Wohnungssanierung?
Ja, je nach Maßnahme: KfW-Programm 455-B für barrierefreie Badumbauten (bis 6.250 € Zuschuss). BAFA-Förderung für energetische Maßnahmen (Dämmung, Fenster). Steuerliche Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen (20 % auf Arbeitslohn, max. 1.200 € pro Jahr). Wir beraten Sie, welche Förderung in Ihrem Fall möglich ist.
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